Потребители загородной недвижимости не рассчитывают на ипотеку

Число сделок на рынке загородной недвижимости подрастает, а аудитория будущих покупателей молодеет. Хотя рассчитывать на ипотеку девелоперам пока не приходится.

Как поменялся портрет потребителя по сравнению с минувшим годом, какие проекты загородной недвижимости в настоящее время более востребованы и стало ли наконец-то жилье в пригородах настоящей альтернативой городской жилплощади, узнали участники круглого стола, организованного редакцией "ДП".

Марина Агеева, глава службы маркетинга, PR и рекламы УК "ПулЭкспресс": "Не очень большую динамику мы наблюдаем в проектах с готовыми домами: спрос на чрезвычайно дорогой сектор увеличивается, но медленно. Так, в 2011 году в нашем комплексе в поселке Румболово не было ни одной реализации, ну а в нынешнем году любой месяц по сделке. При этом это сделки непосредственно этого года, не "нахоженные" на протяжении почти всех месяцев.

Как и прежде энергично продаются участки под самостоятельную стройку - около 70% от общего количества сделок. Поскольку мы участвуем в системе информационного обмена (всего в ней более 80 проектов, значительная часть рынка), у нас есть возможность наблюдать, что в течении последних 3 лет порядка 80% сделок совершается по участкам в отсутствии подряда. Но в отличие от прошедшего года, когда довольно большую долю на рынке составляли участки без инженерных коммуникаций ценой 15-25 тысяч руб. за сотку, сейчас клиенты как правило интересуются участками с коммуникациями.

Сейчас у нас четыре проекта, которые мы ведем последние 3 года. Если сравнивать по I кварталу 2010, 2011 и 2012 года, то в 2010 году объем выручки был на 15% меньше, чем в 2011-м и 2012-м. Последние 2 года - примерно одинаковый, но при этом количество сделок в 2012 году было больше".

Анна Фокина, руководитель направления рекламы и PR АО "Бьер Люмьер Холдинг": "Наши клиенты - люди, готовые купить участки от 15 млн рублей. Покупатель не такой активный, как хотелось бы, и сложный, потому что уже имел не один загородный дом как в пригородах, так и в других регионах и странах".

Константин Крюков, председатель совета директоров ИСК "Константа": "Основная проблема в том, что у Ленобласти нет денег на развитие инфраструктуры в рамках жилой и коттеджной застройки. У нас только два региона находятся в такой сложной ситуации - Московская и Ленинградская области. Законопроект, прописывающий уплату подоходного налога по месту проживания, сейчас уже во втором чтении в Госдуме, и, если он будет принят, это кардинально изменит ситуацию.

Что касается ипотеки, то мы в ней заинтересованы, так как работаем со строящимися объектами до $100 тыс. и совершаем около 20 сделок в месяц. Что мешает застройщикам получить ипотечные кредиты? Во-первых, небольшое количество сделок в сравнении с городским рынком. Разрабатывать сложную, отличную от города программу финансирования строящегося жилья для банков накладно. Во-вторых, все ипотечные программы банков заточены под 214-ФЗ, в который индивидуальное жилищное строительство не входит".

Алла Трубникова, советник генерального директора компании "НЖК-СПб": "Мы застраиваем малоэтажный комплекс Янино. В 270 домах уже проживают семьи. Последние проданные объекты - это таунхаусы площадью 135 м2 и ценой 5,5 млн рублей. Совокупный ежемесячный доход семьи наших покупателей - от 100 тыс. рублей в месяц. Во многих семьях есть малолетние дети. В основном наши клиенты - это люди, продающие свои квартиры в Петербурге и переезжающие жить за город. Это представители среднего класса, ведущие активный образ жизни. Из них 40% воспользовались ипотечным кредитованием. Ипотеку нашим покупателям предоставляют разные банки, потому что домовладения, которые мы предлагаем, - готовые жилые дома, введенные в эксплуатацию, с раскадастрированными земельными участками, сразу оформляются в собственность".

Дмитрий Дягтерев, заместитель гендиректора фирмы "Петромар Девелопмент": "В классе комфорт наша фирма продает 2 коттеджных поселка - 5 холмов и Петровские сады. В начале мая нынешнего года прошло подключение Петровских садов к магистральным сетками электроснабжения. С момента подключения возвратились не только отложенные сделки, но и обнаруживались новые клиенты среди приятелей и знакомых наших жителей.

Около 80% продаж в наших поселках - это сделки с применением ипотечного кредита. По ипотеке мы работаем с банком-партнером - "Мастер-банком", по програмке "8,5% годовых на срок до 20 лет.

Так же как и в минувшем году, широкой известностью пользуются готовые, возведенные домовладения размером 114-130 м2 на 9-11 сотках территории в ценовом секторе 5-5,5 млн рублей.  Если говорить о высокой ценовой категории в наших поселках, а это от 7,5 млн до 8 млн руб. за 11 соток земли с домом 206 м2, то в текущем квартале число сделок возросло по сравнению с минувшим годом".

Дмитрий Ильенко, гендиректор фирмы "Лэнд Нюанс": "На рынке загородной недвижимости ничего не поменялось - плюс-минус 10% на спрос особенной погоды для застройщиков не сделают".

Станислав Москаленский, директор по развитию фирмы "Этика-девелопмент": "Мы предлагаем земельные участки с коммуникациями и подрядом, и в данный момент достраиваются дома, которые мы станем реализовывать готовыми. Можно сказать, что клиенты стали моложе, не завлекают заемные средства.

Мы предоставляем рассрочку, заложенную в стоимость объекта, хотя это не ипотека. Мы были недалеки к тому, чтоб запустить со Сбербанком ряд программ, но не могу заявить, что клиентов, направленных на ипотечный кредит, большое количество. Ипотеку требуют люди, которые желают минимальное предложение, ну а в нашем комплексе это 13 млн руб., и когда они начинают разбираться, что это 13 млн руб., они незамедлительно уходят. А людям, которые приходят за домами по 15-20 млн руб., ипотека не нужна.

Когда мы выходили на рынок, мы хотели сделать поселок бизнес-класса для среднего уровня. Но в посткризисный период таких людей стало меньше, поэтому мы от этой идеи отказались".
Анна Каменева, директор по развитию компании Engel&Volkers СПб: "Все более популярным становится Курортный район, отчасти из-за появления "Лахта Центра". Сейчас в Курортном заявлено много интересных проектов, например коттеджный поселок компании Honka и Сестрорецкие дачи компании "Пан". Район может стать альтернативой Медному озеру.

Все большим вниманием пользуются объекты под ключ. Эта практика широко распространена за рубежом, и в ее стандартный пакет входят кухня, ванная, отделка стен, пол. У нас же пока это фишка девелоперов. Для "Петростиля" и клубного поселка Патрики, например, это был определенный риск - делать проекты под ключ.

Но сейчас это новый тренд, так как покупатели элитной недвижимости за счет того, что у них уже куплена недвижимость за рубежом и уже по разу что-то построено, ценят свое время и хотят путешествовать".

Михаил Фуксман, директор по продажам ООО "Петростиль": "Мы работаем в очень узком сегменте рынка. Две продажи у нас равны 140 млн рублей, поэтому нам сложно отследить, как меняется портрет покупателя. Сейчас мы готовим более демократичный проект для рынка.

Опыт западной жизни наконец-то стал и у нас формироваться, когда люди покупают жилье в пригородах взамен городского. Сегодня многие компании вывели на рынок проекты, которые предлагают жилье в пригородах именно вместо квартиры.

Что касается ипотеки, то убедить банки, что проект будет закончен со всеми объявленными параметрами, чрезвычайно трудно. Банк "Санкт-Петербург" стал нашим партнером в проекте "Медовое", разработав программу "Ломбардный кредит". Она изготовлена из расчета на то, что в неплохие времена было приобретено немало недвижимости, которая морально стала неактуальной либо открылись какие-то интересные моменты, которые не были заметны при приобретении. Эта недвижимость накопилась и бременем лежит у нескольких наших вероятных клиентов. Получив короткий кредит на 5 лет под 12% годовых, если соблюдать условие, что личные средства приносят 18-20%, клиент имеет возможность продать "морально устаревший" объект с неплохой маржой".

Станислав Азацкий, директор ООО "Адвекс. Загородная недвижимость": "Потребители в настоящее время довольно долго принимают решения. Большая часть сделок проходит в дешевом секторе (от 150 тысяч до 500 тысяч руб. за участок) и в разделе жилья экономкласса (от 2,5 до 5 млн руб.).

Подрастает число заявок по размену жилплощади на загородный дом: если в 2008 и 2009 году их как говорится не было, то в данный момент - три-четыре обращения ежемесячно. Обращаются молодые люди 30-40 лет, с двумя-тремя детьми. Большое количество и тех, кто приобретает дома своим престарелым родителям. Проблема в том, что сложно выбрать загородное жилье, которое можно приобрести на вырученные от реализации квартиры средства. Помимо всего этого, еще надо отыскать место, где можно будет пожить, пока строится дом, а это минимум 4 месяца. Потому таких сделок совершается максимум две в год".

Светлана Невелева, советник управляющего ГК "Стинком": "Загородные дома приобретают как место отдыха и сезонного проживания, как 2-ое жилье. Очень важна для потребителя локация. Близкие к мегаполису объекты спорят с городским рынком. Находящиеся за 100 км от Петербурга соперничают между собой по вторичным показателям - ландшафту, природному окружению, качеству подъездных дорог. Сейчас такой период, когда близкие к мегаполису комплексы не спорят с дальними дачами. Есть люди, которые живут в Зеленогорске и приобретают загородный дом в Финляндии или же Приморске. Ипотека как инструмент реализации хороша для готовых лотов. В случае если разговаривать о поселках, предлагающих инженерно подготовленные территории с дальнейшим строительством, я нахожу ошибочным даже предлагать ипотеку. Откуда человек, который берет ипотеку на землю, найдет средства на возведение дома?".

Стелла Успенская, глава отдела продаж фирмы "Лэндкей": "Мы вывели на рынок 2 коттеджных поселка. Портрет нашего будущего покупателя несколько расширился, по следующим причинам в прошедшем году мы предлагали только земельные участки с коммуникациями, а в данный момент - готовые домовладения. Люди берегут время, они желают видеть готовый дом с возможностью быстрейшего проживания в нем. Потенциальные клиенты стали более рассудительны к правовой стороне совершаемой сделки. В нашей фирме увеличилось количество клиентов из других регионов Рф, в том числе Мурманск, Самара, Нижний Новгород, Ненецкий АО".

Андрей Мартынов, глава отдела продаж фирмы Rovaniemi: "Заказчик после 2009 года стал чрезвычайно требователен. В настоящее время ему необходимо завершенное строительных работ дома под ключ. В этом сегменте он готов переплачивать. Клиенты к нам едут как правило из регионов - от Петербурга до Камчатки. При всем этом они младше, нежели клиенты из Столицы и Петербурга, - 30-40 лет против 45-50. И у них и разное время принятия решений. У нас есть клиенты, которые шли к покупке финского дома 3 года и заложили все имеющееся имущество, чтоб наконец-то приобрести его, а есть те, кто решился за семь дней, и при всем этом была самая большая сделка за прошедшие 5 лет".

Ирина Романова, директор загородного представительства АН "ИТАКА": "Предпочтения клиентов никак не поменялись: лес и озеро близко, превосходная дорога до мегаполиса, коммуникации и низкая стоимость".

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International СПб:
"Потребитель стал еще более неуверенным непосредственно в премиальном секторе, не готов расплачиваться незамедлительно. Моральная граница для клиента - 2-3 млн евро. Также, в премиальном сегменте рынку не хватает сервиса - управляющей компании, которая организовала бы процесс завтрака, уборки, поддержки по дому, посылок.

Поначалу загород был жертвой упадка, в данный момент - миграции за рубеж. Посетителям любопытно арендовать пригородное жилье, хотя в нашем пригороде достойных предложений нет. В ближайшее время развиваться будет конкретно этот сектор рынка".